Lejerestance: Sådan inddriver du udestående husleje som udlejer

Som udlejer er du i en af de mere komplicerede situationer inden for egeninkasso. Du har et løbende retsforhold til en person der bor i din bolig, eller som er fraflyttet og efterlader sig ubetalte regninger. Processen for at inddrive lejerestancer er ikke anderledes end for anden gæld, men konteksten kræver at du kender forskellen på de redskaber du har.

To forskellige situationer

Der er en vigtig forskel på om lejeren stadig bor i lejemålet, eller om de er fraflyttet.

Bor lejeren stadig hos dig og betaler ikke, er den primære vej opsigelse eller ophævelse af lejemålet igennem lejelovgivningen, det er ikke primært et inkassoforløb. Lejerestancen kan du inddrive parallelt eller efterfølgende, men boligspørgsmålet håndteres separat.

Er lejeren fraflyttet og har efterladt sig en restance, er det et rent inkassoforhold. Du har et klart pengebeløb tilgode, og du kan forfølge det via egeninkasso.

Denne artikel handler primært om den situation hvor lejeren er fraflyttet og du vil inddrive det skyldige beløb.

Dokumentér din fordring

Inden du sender det første rykkerbrev, skal du have styr på hvad du kræver og hvorfor. Det indebærer:

En specificeret opgørelse over den skyldige leje måned for måned, eventuelle gebyrer du har ret til ifølge lejekontrakten, og eventuelle skader på lejemålet ud over almindeligt slid (dokumenteret med ind- og fraflytningsrapporter og fakturaer).

Gemte lejekontrakter, korrespondance og betalingshistorik er din dokumentation. Har du ikke lavet en skriftlig lejekontrakt, er din sag sværere, men ikke nødvendigvis håbløs. Bankoverførsler der viser månedlige huslejebetalinger kan bruges som bevis for lejefastsættelse.

Processen: rykkere, inkassovarsel, fogedretten

Fremgangsmåden er den samme som ved al anden egeninkasso:

Send op til tre rykkere med mindst ti dages mellemrum. Hvert brev giver dig ret til et gebyr på 100 kr. (Renteloven § 9b). Rykkerne skal indeholde det præcise skyldige beløb, en betalingsfrist og dine betalingsoplysninger.

Herefter sender du et inkassovarsel der opfylder kravene i inkassoloven § 10: samlet opgørelse, mindst ti dages betalingsfrist og oplysning om at inkassoomkostninger vil tilskrives ved manglende betaling.

Betaler lejeren ikke inden fristen, kan du tilskrive inkassoomkostninger efter § 11-skalaen og eventuelt gå til fogedretten.

Depositum og forudbetalt leje

Har lejeren betalt depositum, skal du modregne det i din fordring. Du kan kun kræve det overskydende beløb via inkasso.

Depositummet kan dække skyldig husleje, skader og rengøring, men du skal dokumentere dine krav for at have ret til at beholde det. Tilbageholder du depositummet uden dokumentation, risikerer du at lejeren kræver det tilbage via Huslejenævnet.

Hvornår er fogedretten det rigtige skridt?

For lejerestancer er fogedretten ofte et relevant skridt, fordi beløbene typisk er store nok til at retsafgiften er rentabel. En fraflyttet lejer med to eller tre måneders restance på en bolig i en større by er hurtigt oppe på 15.000-30.000 kr.

Fogedretten kan foretage udlæg i skyldnerens aktiver og bankindestående, for eksempel en bil, værdipapirer eller penge, der står på kontoen. Fremtidig løn kan derimod ikke udlægges af en privat kreditor, jf. Retsplejeloven § 511, stk. 2. Lønindeholdelse er forbeholdt Gældsstyrelsens inddrivelse af gæld til det offentlige (Inddrivelsesloven). Som privat udlejer må du derfor fokusere på konkrete aktiver, ikke på løn, der endnu ikke er udbetalt.

Regneeksempel: 3 måneders lejerestance på 10.000 kr./md.

En lejer er fraflyttet med tre måneders lejerestance. Fraflytningen skete 1. marts 2026. Depositummet er 30.000 kr. (3 måneders husleje). Der er ingen skader ud over almindeligt slid.

Post	Beløb
Lejerestance (3 x 10.000 kr.)	30.000,00 kr.
Rente på lejerestance (83 dage, 10,75 %)	733,00 kr.
Rykkergebyrer (3 x 100 kr.)	300,00 kr.
Inkassoomkostninger (§ 11, 25.001-50.000 kr.)	2.400,00 kr.
Samlet krav før modregning	33.433,00 kr.
Modregning af depositum	-30.000,00 kr.
Nettokrav mod lejer	3.433,00 kr.

Det resterende beløb på 3.433 kr. kan inddrives via fogedretten. Selv når depositummet dækker hoveddelen af restancen, har du stadig ret til de påløbne gebyrer, inkassoomkostninger og renter, og de bør stå i opgørelsen fra starten.

Havde lejeren også efterladt skader for 8.000 kr., ville modregningen også dække det, men du skulle være i stand til at dokumentere dem med fotos og fakturaer fra håndværkere.

Fraflytningsopgørelse: dokumenter fra dag ét

Fraflytningsopgørelsen er rygraden i en huslejeinkassosag. Den skal som minimum indeholde:

Opgørelse af depositum og forudbetalt leje. Hvor meget blev betalt ved indflytning, hvor meget er tilbage til modregning.

Specifikation af restance. Hvilken rate mangler, fra hvilken forfaldsdato, med hvilket beløb.

Specifikation af skader. Fotos, fakturaer fra håndværkere, sammenligning med indflytningsrapporten. Almindeligt slid kan ikke modregnes, kun skader der skyldes forhold lejeren har ansvaret for.

Tidslinje. Datoer for indflytning, fraflytning, udarbejdelse af opgørelse, og afsendelse til lejeren.

Manglende dokumentation er det sted, hvor de fleste huslejeinkassosager svækkes. Ind- og fraflytningsrapporter med fotos er ikke lovpligtige ved alle lejemål, men de er den stærkeste dokumentation, du kan have. Lav dem som rutine uanset lejeren.

Huslejenævnet vs. fogedretten: to forskellige spor

Det er vigtigt at adskille to typer af uenigheder:

Uenighed om huslejens størrelse eller lejemålets vilkår. Disse spørgsmål afgøres af Huslejenævnet (i visse kommuner) eller Boligretten. En inkassosag kan ikke gennemføres, så længe grundspørgsmålet om hvad lejeren faktisk skylder, er åben.

Uenighed om betaling af en afklaret leje. Er lejen ubestridt, og lejeren bare ikke betaler, er det en almindelig inkassosag, der kan inddrives via fogedretten.

Er lejeren f.eks. uenig i, at der skal betales 10.000 kr. om måneden (hævder at aftalen var 8.000 kr.), skal den uenighed afklares først. Efter en afklaring kan den korrekte restance inddrives.

Er lejeren enig om, at der skal betales 10.000 kr., men bare ikke har betalt, er der ingen tvist om selve fordringen, og den kan gå direkte i fogedretten efter korrekt inkassovarsel.

Løbende lejerestance: særlige hensyn

Ved en løbende lejerestance (lejer bor stadig i lejemålet og er bagud) er der særlige overvejelser, der adskiller sig fra inkasso af en fraflyttet lejer.

Påkrav efter Lejelovens § 182. Før du kan ophæve lejemålet, skal lejeren modtage et skriftligt påkrav med en betalingsfrist på mindst 14 dage. Påkravet skal være præcist om, hvilken rate der mangler, og hvilke konsekvenser manglende betaling har. Uden et korrekt påkrav er ophævelsen ugyldig, og du kan ikke udsætte lejeren lovligt.

Parallel inddrivelse. Huslejerestancen kan inddrives via rykker- og inkassoprocessen parallelt med påkravet, men de to spor er separate. Et inkassovarsel ophæver ikke lejemålet, og et § 182-påkrav inddriver ikke pengene i sig selv. Begge kan kombineres på samme sag, men skal formuleres hver for sig.

Risiko for udsættelse. Er lejeren i økonomiske vanskeligheder, kan han eller hun søge boligsikring eller anden støtte. At sætte en lejer på gaden er både juridisk og menneskeligt tungere end at inddrive en restance fra en fraflyttet lejer. For mange udlejere er det værd at forsøge en afdragsaftale først, selv hvor den formelle ret til ophævelse er klar.

Depositum som sikkerhed undervejs. Depositum må ikke anvendes til at dække løbende husleje under lejemålet. Det er forbeholdt fraflytningsopgørelsen. Tager du af depositummet for at dække en manglende månedsleje, risikerer du klager og mulige civilretlige konsekvenser.

En ting mange udlejere overser

Forældelsesfristens løb. Private fordringer forældes efter tre år fra forfaldsdatoen. Har du en lejerestance der er mere end to år gammel, bør du handle nu og ikke vente.

Mange udlejere udskyder processen fordi det føles ubehageligt eller fordi de håber at det løser sig af sig selv. Det gør det sjældent, og i mellemtiden tikker forældelsesfristens ur.

Indebtio hjælper dig med at holde styr på forfaldsdatoer, frister og den korrekte rækkefølge i processen.