Lejerestance: Sådan inddriver du udestående husleje som udlejer

Som udlejer er du i en af de mere komplicerede situationer inden for egeninkasso. Du har et løbende retsforhold til en person der bor i din bolig, eller som er fraflyttet og efterlader sig ubetalte regninger. Processen for at inddrive lejerestancer er ikke anderledes end for anden gæld, men konteksten kræver at du kender forskellen på de redskaber du har.

To forskellige situationer

Der er en vigtig forskel på om lejeren stadig bor i lejemålet, eller om de er fraflyttet.

Bor lejeren stadig hos dig og betaler ikke, er den primære vej opsigelse eller ophævelse af lejemålet igennem lejelovgivningen, det er ikke primært et inkassoforløb. Lejerestancen kan du inddrive parallelt eller efterfølgende, men boligspørgsmålet håndteres separat.

Er lejeren fraflyttet og har efterladt sig en restance, er det et rent inkassoforhold. Du har et klart pengebeløb tilgode, og du kan forfølge det via egeninkasso.

Denne artikel handler primært om den situation hvor lejeren er fraflyttet og du vil inddrive det skyldige beløb.

Dokumentér din fordring

Inden du sender det første rykkerbrev, skal du have styr på hvad du kræver og hvorfor. Det indebærer:

En specificeret opgørelse over den skyldige leje måned for måned, eventuelle gebyrer du har ret til ifølge lejekontrakten, og eventuelle skader på lejemålet ud over almindeligt slid (dokumenteret med ind- og fraflytningsrapporter og fakturaer).

Gemte lejekontrakter, korrespondance og betalingshistorik er din dokumentation. Har du ikke lavet en skriftlig lejekontrakt, er din sag sværere, men ikke nødvendigvis håbløs. Bankoverførsler der viser månedlige huslejebetalinger kan bruges som bevis for lejefastsættelse.

Processen: rykkere, inkassovarsel, fogedretten

Fremgangsmåden er den samme som ved al anden egeninkasso:

Send op til tre rykkere med mindst ti dages mellemrum. Hvert brev giver dig ret til et gebyr på 100 kr. (Renteloven §9b). Rykkerne skal indeholde det præcise skyldige beløb, en betalingsfrist og dine betalingsoplysninger.

Herefter sender du et inkassovarsel der opfylder kravene i inkassoloven §10: samlet opgørelse, mindst ti dages betalingsfrist og oplysning om at inkassoomkostninger vil tilskrives ved manglende betaling.

Betaler lejeren ikke inden fristen, kan du tilskrive inkassoomkostninger efter §11-skalaen og eventuelt gå til fogedretten.

Depositum og forudbetalt leje

Har lejeren betalt depositum, skal du modregne det i din fordring. Du kan kun kræve det overskydende beløb via inkasso.

Depositummet kan dække skyldig husleje, skader og rengøring, men du skal dokumentere dine krav for at have ret til at beholde det. Tilbageholder du depositummet uden dokumentation, risikerer du at lejeren kræver det tilbage via Huslejenævnet.

Hvornår er fogedretten det rigtige skridt?

For lejerestancer er fogedretten ofte et relevant skridt, fordi beløbene typisk er store nok til at retsafgiften er rentabel. En fraflyttet lejer med to eller tre måneders restance på en bolig i en større by er hurtigt oppe på 15.000-30.000 kr.

Fogedretten kan pålægge lønindeholdelse. Det betyder at pengene trækkes direkte fra skyldnerens løn inden de modtager den. For en lejer i fast ansættelse er det en effektiv mekanisme.

En ting mange udlejere overser

Forældelsesfristens løb. Private fordringer forældes efter tre år fra forfaldsdatoen. Har du en lejerestance der er mere end to år gammel, bør du handle nu og ikke vente.

Mange udlejere udskyder processen fordi det føles ubehageligt eller fordi de håber at det løser sig af sig selv. Det gør det sjældent, og i mellemtiden tikker forældelsesfristens ur.

Indebtio hjælper dig med at holde styr på forfaldsdatoer, frister og den korrekte rækkefølge i processen.